Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

Mietrechtliche Streitigkeiten betreffen in der Regel die Nutzung einer Wohnung oder Gewerbeimmobilie und damit einen wesentlichen Teil des privaten oder wirtschaftlichen Lebens. Im Wohnungseigentumsrecht treffen zusätzlich die Interessen einzelner Eigentümer und der Gemeinschaft aufeinander. In beiden Bereichen kommt es darauf an, die Rechtslage frühzeitig zu prüfen und Fristen nicht zu versäumen.

Ich berate und vertrete Vermieter, Mieter, Wohnungseigentümer und Gemeinschaften bei der außergerichtlichen und gerichtlichen Durchsetzung ihrer Rechte.
 

Kündigung

Eine Kündigung kann ein Mietverhältnis ordentlich unter Einhaltung der Kündigungsfrist oder außerordentlich aus wichtigem Grund beenden. Welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, hängt insbesondere davon ab, ob es sich um Wohnraum oder Gewerberaum handelt und wer die Kündigung erklärt.

Vermieter können ein unbefristetes Wohnraummietverhältnis grundsätzlich nur kündigen, wenn ein berechtigtes Interesse besteht. In Betracht kommen beispielsweise Eigenbedarf, erhebliche Vertragsverletzungen oder fortdauernde Zahlungsrückstände. Der Kündigungsgrund muss im Kündigungsschreiben nachvollziehbar dargestellt werden. Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses bedarf außerdem der Schriftform.

Auf Mieterseite ist zu prüfen, ob die Kündigung formell wirksam, ausreichend begründet und fristgerecht erklärt wurde. Je nach Sachverhalt können Einwendungen gegen den Kündigungsgrund, ein Härtefall oder andere rechtliche Gesichtspunkte einer Beendigung des Mietverhältnisses entgegenstehen.

Räumungsklage

Zieht ein Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht aus, kann der Vermieter die Herausgabe der Räume mit einer Räumungsklage durchsetzen. Eine eigenmächtige Räumung oder der Austausch der Schlösser ist dagegen grundsätzlich nicht zulässig. Liegt ein Räumungsurteil vor, erfolgt die Vollstreckung durch den Gerichtsvollzieher.

Im Räumungsverfahren kommt es zunächst darauf an, ob das Mietverhältnis tatsächlich wirksam beendet wurde. Daneben können offene Mietforderungen, Nutzungsentschädigung, Räumungsfristen und die Kosten des Verfahrens eine erhebliche Rolle spielen.

Für Vermieter ist eine sorgfältige Vorbereitung wichtig, damit vermeidbare Verzögerungen ausgeschlossen werden. Mieter sollten eine Räumungsklage nicht unbeantwortet lassen, da für Einwendungen und Anträge gerichtliche Fristen gelten.

Mietrückstände

Mietrückstände können sowohl Zahlungsansprüche als auch die Kündigung des Mietverhältnisses begründen. Entscheidend ist, welche Beträge tatsächlich offen sind, auf welche Zeiträume sie entfallen und ob der Mieter möglicherweise zur Minderung, Aufrechnung oder Zurückbehaltung berechtigt war.

Für eine rechtliche Prüfung sollten Mietforderungen, Zahlungen, Gutschriften, Betriebskosten und sonstige Gegenforderungen vollständig gegenübergestellt werden. Vermieter können offene Forderungen außergerichtlich oder gerichtlich geltend machen und bei erheblichen Rückständen eine Kündigung prüfen lassen.

Auf Mieterseite ist insbesondere zu klären, ob die verlangten Beträge in der angegebenen Höhe bestehen und welche Auswirkungen eine nachträgliche Zahlung auf eine bereits erklärte Kündigung haben kann. Gerade bei länger aufgelaufenen Rückständen sollte frühzeitig gehandelt werden.

Mietminderung

Beeinträchtigen Mängel die vertragsgemäße Nutzung der Mieträume, kann die Miete kraft Gesetzes gemindert sein. Typische Fälle sind Feuchtigkeit und Schimmel, ein Ausfall von Heizung oder Warmwasser, erheblicher Lärm, Schädlingsbefall oder andere Einschränkungen der Wohn- oder Gewerbenutzung.

Nicht jede Beeinträchtigung rechtfertigt jedoch eine Mietminderung. Maßgeblich sind insbesondere Art, Dauer und Ausmaß des Mangels. Eine feste, auf jeden Fall anwendbare Minderungsquote gibt es nicht.

Mieter sollten einen Mangel unverzüglich anzeigen und sorgfältig dokumentieren, beispielsweise durch Fotos, Schriftverkehr, Zeugen oder ein Protokoll. Eine zu hoch angesetzte Mietminderung kann zu Zahlungsrückständen und im schlimmsten Fall zu einer Kündigung führen. Vermieter können prüfen lassen, ob tatsächlich ein erheblicher Mangel besteht, welche Maßnahmen zur Beseitigung erforderlich sind und ob die verlangte Minderung angemessen ist.

Gewerberaummietrecht

Bei Gewerberäumen kommt dem Mietvertrag eine besonders große Bedeutung zu, weil viele Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts nicht gelten. Gleichzeitig werden Gewerbemietverträge häufig langfristig abgeschlossen und betreffen erhebliche wirtschaftliche Werte.

Wichtige Regelungen betreffen insbesondere den Nutzungszweck, die Vertragsdauer und Verlängerungsoptionen, die Miethöhe und Mietanpassung, Betriebskosten, Instandhaltung und Umbauten, Untervermietung, Konkurrenzschutz, Sicherheiten sowie die Rückgabe der Räume.

Ich prüfe und gestalte Gewerberaummietverträge und vertrete bei Streitigkeiten über die Vertragsdurchführung, Zahlungsansprüche, Kündigungen oder die Beendigung des Mietverhältnisses.

WEG-Beschlüsse

Viele Entscheidungen innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft werden durch Beschluss getroffen. Gegenstand können beispielsweise Instandsetzungsmaßnahmen, die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, die Kostenverteilung, Sonderumlagen oder bauliche Veränderungen sein.

Ein Beschluss kann fehlerhaft sein, wenn bei Einberufung und Durchführung der Eigentümerversammlung formelle Vorgaben verletzt wurden oder sein Inhalt nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Dabei ist zwischen anfechtbaren und nichtigen Beschlüssen zu unterscheiden.

Für die Anfechtung eines Beschlusses gelten kurze Fristen: Die Klage muss grundsätzlich innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden. Sie richtet sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Deshalb sollte ein zweifelhafter Beschluss möglichst unmittelbar nach der Eigentümerversammlung geprüft werden.

Wird ein notwendiger Beschluss nicht gefasst, kann außerdem zu prüfen sein, ob eine gerichtliche Beschlussersetzung in Betracht kommt.

Kostenverteilung und Sonderumlagen

Die Kosten der Gemeinschaft werden grundsätzlich nach den Miteigentumsanteilen verteilt. Durch Vereinbarung oder Beschluss können jedoch andere Verteilungsschlüssel gelten. Streit entsteht häufig darüber, welche Eigentümer die Kosten einer bestimmten Maßnahme tragen müssen und ob eine abweichende Kostenverteilung zulässig ist.

Das betrifft beispielsweise Aufwendungen für Dach, Fassade, Aufzug, Leitungen oder andere Teile des Gemeinschaftseigentums. Weitere Streitpunkte können der Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung, Hausgeldforderungen und die Verteilung verbrauchsabhängiger Kosten sein.

Reichen die laufenden Mittel oder die Erhaltungsrücklage nicht aus, kann die Gemeinschaft eine Sonderumlage beschließen. Dabei sind insbesondere der Zweck, die Höhe und der angewandte Verteilungsschlüssel zu prüfen. Umgekehrt kann die Gemeinschaft beschlossene Hausgeldzahlungen und Sonderumlagen gegenüber säumigen Eigentümern durchsetzen.

Bauliche Veränderungen

Bauliche Veränderungen gehen über die bloße Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinaus. Dazu können beispielsweise der Einbau einer Ladestation, Maßnahmen zur Barrierefreiheit oder zum Einbruchsschutz, Veränderungen an Balkonen und Terrassen sowie der Anschluss an ein Telekommunikationsnetz gehören.

Ob eine Maßnahme verlangt, gestattet oder verhindert werden kann, richtet sich nach den gesetzlichen Voraussetzungen und den Auswirkungen auf die übrigen Eigentümer. Neben der Zulässigkeit der Veränderung stellt sich regelmäßig die Frage, wer die Kosten trägt und wer die veränderte Einrichtung nutzen darf.

Wer ohne den erforderlichen Beschluss in das Gemeinschaftseigentum eingreift, kann unter Umständen zur Beseitigung und Wiederherstellung verpflichtet sein. Vor Beginn einer Maßnahme sollte deshalb geklärt werden, ob es sich um eine Erhaltungsmaßnahme oder eine bauliche Veränderung handelt und welche Beschlussfassung erforderlich ist.

Miet- oder WEG-rechtliches Anliegen prüfen lassen

Für eine erste Prüfung sind – je nach Fall – insbesondere der Mietvertrag, Kündigungsschreiben, Zahlungsaufstellungen, Mängelanzeigen, Fotos und Betriebskostenabrechnungen hilfreich. Im Wohnungseigentumsrecht sollten außerdem die Gemeinschaftsordnung, die Einladung und Tagesordnung, das Versammlungsprotokoll, gefasste Beschlüsse sowie Abrechnungen und Wirtschaftspläne vorgelegt werden.

Zu Beginn verschaffe ich mir einen Überblick über die rechtliche und wirtschaftliche Ausgangslage. Anschließend erhalten Sie eine offene Einschätzung der bestehenden Möglichkeiten, Risiken und sinnvollen nächsten Schritte.