Immobilien-/ Grundstücksrecht

Rechtliche Fragen rund um Immobilien betreffen regelmäßig erhebliche Vermögenswerte. Bereits einzelne Formulierungen im Kaufvertrag, nicht erkannte Grundstücksbelastungen oder nach dem Erwerb festgestellte Mängel können weitreichende wirtschaftliche Folgen haben.

Ich berate und vertrete Käufer, Verkäufer, Eigentümer und Miteigentümer bei rechtlichen Fragen rund um Grundstücke und Immobilien – von der Vertragsprüfung bis zur außergerichtlichen oder gerichtlichen Auseinandersetzung.
 

Immobilienkaufvertrag: Prüfung und Durchsetzung

Der Notar sorgt für die rechtssichere Beurkundung des Immobilienkaufvertrages und ist zur Neutralität verpflichtet. Er vertritt jedoch nicht einseitig die wirtschaftlichen und rechtlichen Interessen des Käufers oder Verkäufers. Genau hier kann eine zusätzliche anwaltliche Prüfung sinnvoll sein.

Vor der Beurkundung prüfe ich Vertragsentwürfe aus der Sicht meiner Mandanten und kläre, ob ihre Interessen ausreichend berücksichtigt werden. Dabei kann es insbesondere um Haftungsausschlüsse, bestehende Mietverhältnisse, die Übernahme oder Löschung von Grundstücksbelastungen, den Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten sowie um Rücktritts- und Sicherungsregelungen gehen.

Auch nach der Beurkundung können Konflikte entstehen. Typische Streitpunkte sind die Fälligkeit oder Zahlung des Kaufpreises, eine verspätete Übergabe, die nicht rechtzeitige Räumung der Immobilie, ausbleibende Löschungsunterlagen oder die Nichterfüllung sonstiger vertraglicher Verpflichtungen.

Ich unterstütze bei der Durchsetzung oder Abwehr der daraus entstehenden Ansprüche und prüfe, ob Vertragserfüllung, Rücktritt, Rückabwicklung oder Schadensersatz verlangt werden kann. Mängel der erworbenen Immobilie werden im nachfolgenden Abschnitt gesondert behandelt.

Mängel nach dem Immobilienkauf

Werden nach dem Erwerb einer Immobilie Mängel festgestellt, stellt sich zunächst die Frage, ob der Verkäufer hierfür haftet. Typische Streitpunkte sind Feuchtigkeit, Schimmel, Schäden am Dach, Risse, nicht genehmigte Umbauten, Altlasten oder unzutreffende Angaben zur Wohnfläche und zum Zustand des Gebäudes.

Bei gebrauchten Immobilien enthalten Kaufverträge regelmäßig einen weitreichenden Ausschluss der Sachmängelhaftung. Auf einen solchen Haftungsausschluss kann sich der Verkäufer jedoch insbesondere dann nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine bestimmte Beschaffenheit der Immobilie garantiert hat.

Entscheidend ist häufig, ob der Mangel bereits bei Übergabe vorhanden war, ob der Verkäufer ihn kannte und welche Informationen dem Käufer vor Vertragsschluss erteilt wurden. Deshalb sollten Kaufvertrag, Exposé, Nachrichten, Gutachten, Fotos und mögliche Zeugenaussagen frühzeitig gesichert und ausgewertet werden.

Je nach Sachverhalt kommen Ansprüche auf Nacherfüllung, Minderung, Rückabwicklung oder Schadensersatz in Betracht. Vor der Einleitung rechtlicher Schritte ist zu prüfen, welche Ansprüche trotz eines vereinbarten Haftungsausschlusses bestehen und wie sich die maßgeblichen Tatsachen nachweisen lassen.

Grundstücksbelastungen

Welche Rechte und Belastungen mit einem Grundstück verbunden sind, ergibt sich insbesondere aus dem Grundbuch. Dort können beispielsweise Grunddienstbarkeiten, Wohnungsrechte, Nießbrauchsrechte, Vormerkungen, Verfügungsbeschränkungen, Grundschulden oder Hypotheken eingetragen sein.

Solche Eintragungen können die Nutzung, den Wert und die Veräußerbarkeit eines Grundstücks erheblich beeinflussen. Vor einem Immobilienkauf ist deshalb zu klären, welche Belastungen vom Verkäufer gelöscht werden, welche bestehen bleiben und welche Auswirkungen sie für den neuen Eigentümer haben.

Auch bei bestehenden Eigentumsverhältnissen kann Streit über den Inhalt, den Rang oder die Löschung eines eingetragenen Rechts entstehen. Nicht jede Eintragung gibt ihren vollständigen Inhalt unmittelbar wieder. Häufig müssen zusätzlich die zugrunde liegende Bewilligung, notarielle Verträge oder weitere Grundbuchunterlagen geprüft werden.

Bei Grundschulden ist zudem zwischen dem im Grundbuch eingetragenen Recht und der dadurch gesicherten Forderung zu unterscheiden. Ob und unter welchen Voraussetzungen eine Grundschuld gelöscht, übertragen oder verwertet werden darf, kann daher nicht allein anhand des Grundbucheintrags beurteilt werden.

Wegerecht

Ein Wegerecht berechtigt zur Nutzung eines fremden Grundstücks, etwa um ein dahinterliegendes Grundstück zu Fuß oder mit einem Fahrzeug zu erreichen. Es kann insbesondere als Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen oder schuldrechtlich vereinbart sein.

In der Praxis entsteht häufig Streit darüber, wer den Weg in welchem Umfang benutzen darf. Zu klären ist beispielsweise, ob das Recht nur das Begehen oder auch das Befahren umfasst, ob Besucher und Lieferanten den Weg nutzen dürfen und wer die Kosten für Unterhaltung, Reparatur oder Winterdienst trägt.

Nicht jede langjährige Nutzung eines Weges begründet automatisch ein dauerhaftes Wegerecht. Maßgeblich sind insbesondere der Grundbucheintrag, die dazugehörige Bewilligung und mögliche vertragliche Vereinbarungen.

Fehlt einem Grundstück die erforderliche Verbindung zu einem öffentlichen Weg, kann unter engen Voraussetzungen außerdem ein gesetzliches Notwegerecht bestehen. Dieses ist von einem im Grundbuch eingetragenen Wegerecht zu unterscheiden und regelmäßig mit einer Entschädigungspflicht verbunden.

Teilungsversteigerung

Gehört eine Immobilie mehreren Personen und können sie sich über Verkauf, Nutzung oder Übernahme nicht einigen, kann eine Teilungsversteigerung in Betracht kommen. Typische Fälle sind zerstrittene Erbengemeinschaften, geschiedene Ehegatten oder sonstige Miteigentümer.

Die Teilungsversteigerung dient nicht der Vollstreckung einer Geldforderung, sondern der Aufhebung der Gemeinschaft am Grundstück. Grundsätzlich kann bereits ein einzelner Miteigentümer das Verfahren beantragen. Ein vollstreckbarer Zahlungsanspruch gegen die übrigen Eigentümer ist hierfür nicht erforderlich.

Im Verfahren wird der Verkehrswert der Immobilie ermittelt und anschließend ein Versteigerungstermin durchgeführt. Miteigentümer können selbst mitbieten. Mit dem Zuschlag wird das Grundstück in einen Geldbetrag überführt. Wie der Erlös unter den bisherigen Eigentümern verteilt wird, kann allerdings weiterhin streitig bleiben.

Vor einem Antrag sollte deshalb geprüft werden, ob eine Übernahme durch einen Miteigentümer oder ein freihändiger Verkauf wirtschaftlich günstiger ist. Auch für die übrigen Beteiligten ist eine frühzeitige rechtliche und wirtschaftliche Einordnung wichtig, um auf das Verfahren reagieren und eigene Interessen wahren zu können.

Zwangsversteigerung

Bei einer Zwangsversteigerung wird ein Grundstück zur Befriedigung eines Gläubigers verwertet. Grundlage können insbesondere titulierte Forderungen oder Grundpfandrechte wie eine Grundschuld oder Hypothek sein.

Für den Eigentümer stellt sich häufig die Frage, ob die Voraussetzungen der Zwangsversteigerung vorliegen, welche Möglichkeiten zur Einstellung des Verfahrens bestehen und ob eine außergerichtliche Einigung mit dem Gläubiger noch erreichbar ist. Für Gläubiger kommt es darauf an, das Verfahren ordnungsgemäß zu betreiben und die wirtschaftlichen Aussichten der Verwertung einzuschätzen.

Auch für Kaufinteressenten ist eine sorgfältige Prüfung erforderlich. Der festgesetzte Verkehrswert entspricht nicht zwangsläufig dem späteren Zuschlagspreis. Außerdem ist zu klären, welche Rechte mit dem Zuschlag erlöschen, welche Belastungen bestehen bleiben und ob die Immobilie vermietet oder von dem bisherigen Eigentümer genutzt wird.

Versteigerungstermin, Grundbuch, Verkehrswertgutachten und die gerichtlichen Versteigerungsbedingungen sollten deshalb vor einer Entscheidung vollständig ausgewertet werden.

Immobilienrechtliches Anliegen prüfen lassen

Für die rechtliche Beurteilung werden insbesondere der Kaufvertragsentwurf oder bereits geschlossene Kaufvertrag, aktuelle Grundbuchunterlagen, notarielle Bewilligungen, Exposés, Gutachten, Korrespondenz und gegebenenfalls gerichtliche Versteigerungsunterlagen benötigt.

Zu Beginn verschaffe ich mir einen vollständigen Überblick, nehme erforderlichenfalls Akteneinsicht und stimme das weitere Vorgehen mit Ihnen ab.